Pierwsze kroki …

Wszystkim się wydaje, że zakup mieszkania to jest idealna inwestycja. Niestety tak nie jest. Musi być spełnione kilka warunków, aby można było mówić o dobrej inwestycji. Samo posiadanie mieszkania nie jest inwestycją.

Posiadanie mieszkania jest obciążeniem. Co miesiąc ponosimy opłaty z tytułu zarządzania nieruchomością, opłaty eksploatacyjne całej wspólnoty oraz wpłaty z tytułu funduszu remontowego. Do tego każdego roku mamy podatek od nieruchomości oraz ubezpieczenie mieszkania. Teraz widzimy, że zakup mieszkania generuje koszty.

Oczywiście na przestrzeni czasu mieszkanie zyskuje na wartości, ale wszystko zależy od tego ile zapłaciliśmy w momencie zakupu. Jeśli kupujemy po cenie rynkowej to wzrost wartości będzie minimalny.

Aby mieszkanie przynosiło tzw. pasywny dochód musi być wynajmowane. I tutaj zaczyna się problem. Najczęściej zakupione mieszkanie nie odpowiada na potrzeby rynku najmu nieruchomości.

Dlatego przed zakupem mieszkania tak ważne jest zadanie sobie pytania, co chcemy osiągnąć poprzez zakup mieszkania.

Jaka powinna być droga do najlepszej inwestycji w mieszkanie:

  1. Określenie własnego całkowitego budżetu na zakup mieszkania do wynajęcia
  2. Określenie grupy docelowej wśród potencjalnych najemców – konkretnie sprecyzowane
  3. Wybór parametrów mieszkania – mieszkanie dopasowane do potencjalnych najemców
  4. Wybór odpowiedniej lokalizacji
  5. Znalezienie okazji inwestycyjnej – zakup poniżej wartości rynkowej
  6. Sprawdzenie formy prawnej nieruchomości – bezpieczeństwo prawne
  7. Sprawdzenie stanu technicznego mieszkania i całego budynku
  8. Wstępny kosztorys remontu – całkowity koszt przygotowania mieszkania
  9. Określenie ceny wynajmu – oszacowanie stopy zwrotu z inwestycji
  10. Podjęcie decyzji o zakupie mieszkania – podpisanie aktu notarialnego
  11. Przeprowadzenie remontu – zwiększenie wartości rynkowej i dopasowanie do najemców
  12. Aranżacja mieszkania, zakup wyposażenia i mebli – mieszkanie gotowe do zamieszkania
  13. Znalezienie najemców – weryfikacja i selekcja najemców
  14. Bieżąca obsługa najmu – rozliczanie najemców, rozliczanie mediów, rozliczanie podatków

Obecnie kupić mieszkanie z ogłoszenia jest bardzo łatwo. W każdym z trzech największych portali ogłoszeniowych, w Krakowie jest oferowanych ponad 10 tys. mieszkań. W Krakowie działa ponad 400 agencji nieruchomości. Jest wielka konkurencja i każdy z nich chce sprzedać mieszkanie. Nie każdy postępuje uczciwie.

Należy bardzo uważać, bo bardzo łatwo można kupić mieszkanie, które nie będzie spełniać naszych wymagań dotyczących dobrej inwestycji i osiągania bezpiecznego pasywnego dochodu.

Najczęściej popełniane błędy przy zakupie mieszkania:

  • niewłaściwa lokalizacja – znaczące ograniczenie grona potencjalnych najemców
  • niewłaściwa wspólnota lokatorska lub spółdzielnia – koszty ogólne, spory, problemy
  • niedokładnie sprawdzony stan prawny – np. brak parkingu, drogi dojazdowej itp.
  • oglądanie tylko jednego mieszkania i dokonanie zakupu – brak porównania z innymi ofertami
  • brak pełnej kalkulacji dodatkowego remontu i przygotowania mieszkania do wynajęcia
  • brak inspekcji technicznej i oszacowania pełnych kosztów

Jeśli uważasz, że potrzebujesz pomocy, to mogę zaoferować:

  • pomoc przy ustaleniu parametrów mieszkania – lokalizacja, metraż, cena itp.
  • pomoc przy wyborze grupy docelowej w przypadku wynajmu
  • kilkanaście ofert z rynku wtórnego i pierwotnego
  • oszacowanie przyszłych zysków z wynajmu na podstawie posiadanych informacji
  • przeprowadzenie zakupu
  • przeprowadzenie remontu i wyposażenie mieszkania
  • znalezienie najemców
  • bieżącą obsługę najmu

Niezależnie czy mieszkanie będzie szukane na własną rękę czy poprzez pośrednika, należy pamiętać o wszystkim co wcześniej napisałem, dodatkowo najlepiej poszukać w internecie porad osób zawodowo inwestujących w mieszkania. Przed podjęciem decyzji o zakupie należy posiadać minimalną wiedzę na temat inwestowania w nieruchomości.

W przypadku dodatkowych pytań proszę o kontakt telefoniczny +48 12 307 35 85